State pianificando un trasloco e vi state chiedendo come e quando liberare la vostra garanzia d’affitto? Ecco tutto quello che c’è da sapere su questa garanzia.

In cosa consiste una garanzia d’affitto?

Conosciuta anche come “cauzione per l’affitto”, è un importo pari a un massimo di tre canoni d’affitto che un locatore può richiedere a un inquilino per un contratto di locazione residenziale.

Esistono due tipi di garanzia:

• La garanzia d’affitto senza deposito bancario: si stipula in un’assicurazione di garanzia d’affitto con una società di fideiussione, come SwissCaution, che garantisce per voi in cambio di un premio annuale. Questa soluzione è ideale perché evita di bloccare un’ingente somma di denaro per tutta la durata della locazione.

• La garanzia d’affitto con deposito bancario: si apre un conto bancario per depositare l’importo in un conto di deposito per tutta la durata della locazione.

L’importo può essere reclamato dal locatore se l’inquilino danneggia l’appartamento affittato o non rispetta il pagamento dei canoni d’affitto. Questa garanzia è prevista dall’articolo 257e del Codice delle obbligazioni svizzero.

Per entrambe le soluzioni, il rilascio può avvenire solo con l’accordo congiunto dell’inquilino e del locatore entro un anno dalla scadenza del contratto di locazione.

Quando e come liberare l’importo della garanzia?

Nessuna pretesa da parte del locatore

Se l’appartamento in affitto non presenta segni di usura o danni, il locatore deve liberare la garanzia (al termine del contratto di locazione dell’occupante e dopo il sopralluogo d’uscita). Per accelerare la procedura, è consigliabile che il locatore firmi una richiesta di liberazione direttamente alla società di fideiussione o alla sua banca, nella quale deve menzionare il suo consenso alla liberazione della garanzia d’affitto.

Con pretese del locatore

In caso di danni o di arretrati di pagamento, il locatore ha a disposizione un periodo di 12 mesi dalla data di cessazione del contratto di locazione per far valere i propri diritti.

Con il consenso del locatario

Se il locatario acconsente al pagamento delle richieste del locatore, il pagamento degli importi arretrati o dei danni mette fine al contratto tra il locatore e la società di fideiussione o la banca.

Senza il consenso del locatario

Il locatario può non essere d’accordo con le richieste del locatore.
In tal caso, per liberare la garanzia d’affitto, il locatore deve fornire uno dei seguenti documenti

• Un’ingiunzione di pagamento oppure,
• una sentenza definitiva ed esecutiva che imponga una condanna pecuniaria che menzioni l’oggetto del contratto di locazione e il danno subito (canoni d’affitto non pagati, costi di riparazione, ecc.).

Liberazione senza l’accordo del locatore:

È possibile liberare una garanzia d’affitto senza l’accordo del locatore se, entro un anno dalla scadenza del contratto di locazione, il locatore non avvia alcun procedimento legale o non presenta alcuna causa contro l’inquilino.

In quali casi il locatore può chiedere di trattenere il deposito?

In caso di sinistro, il locatore può richiedere il pagamento dei danni e/o dei pagamenti arretrati all’istituto finanziario scelto dal locatario. Ad esempio:

• Se il locatario ha canoni d’affitto o spese arretrate.
• Se lo spazio affittato presenta danni che non possono essere attribuiti alla normale usura.

Qual è la differenza tra “normale usura” e “usura eccessiva” di un’abitazione?

La normale usura di un’abitazione, compresi gli infissi e i pavimenti, è uno stato di usura basato sul passare del tempo e sul normale utilizzo dei locali. Il locatario deve occuparsi della manutenzione dell’abitazione per tutta la durata del contratto di locazione. Deve effettuare le piccole riparazioni necessarie. Il locatario, inoltre, può essere ritenuto responsabile per i danni causati da negligenza, mancanza di manutenzione, uso eccessivo o anomalo degli impianti. Tra questi vi sono la carta da parati danneggiata, i pavimenti o i tappeti danneggiati, i buchi o le grandi macchie sulle pareti, ecc. Per questo motivo, è sempre consigliabile effettuare una manutenzione regolare della casa e dei suoi impianti.

Poiché a volte la linea di demarcazione tra usura eccessiva e usura normale è sottile, è possibile fare riferimento protocollo di consegna, ma anche alla tabella di ammortamento comune pubblicata congiuntamente dall’associazione dei proprietari e dall’associazione dei locatari. Questa tabella indica la durata di vita normale dei singoli componenti dell’appartamento.

Cosa fare se il locatore tarda a rilasciare la cauzione senza un motivo valido?

È consigliabile inviare una lettera (raccomandata) al locatore per chiedergli di liberare la garanzia d’affitto. È opportuno indicare l’importo della garanzia. Se il locatore non risponde a questa richiesta, può intraprendere una delle seguenti azioni:

1. Se è trascorso un anno dalla fine del contratto di locazione senza che il locatore abbia intrapreso un’azione legale, bisogna rivolgersi alla società di fideiussione o alla banca che sono obbligate a liberare la garanzia al locatario.
2. Rivolgersi alla Commissione di conciliazione in materia locatizia competente. Lo scopo di questa commissione è quello di facilitare un accordo tra locatore e inquilino. 
3. In ultima istanza, le parti di un contratto di locazione possono rivolgersi al Tribunale competente per le controversie tra locatori e inquilini.